楼市已变天，北京正式入冬，又该冻腌白菜了！

近日，媒体报道几个热点城市的房产交易数据，其中北京最扎眼。

据伟业我爱我家集团统计，3月以来，北京二手房市场成交量连续下滑。5月份，二手住宅市场实际签单量环比4月同期下降34%。中原地产数据显示，截至5月30日，月内二手房住宅签约10236套，预计5月签约在1.1万套以内，是最近27个月的最低值。

从二手房交易总规模看，去年上海全国第一，北京第二，上海比北京多二成左右。按上海中介业的状况，月成交量低于2万套，全行业总体亏损，4月为1.7万套。

按此测算，我估计北京二手房交易量低于1.5万套，全行业总体亏损，近两个月，北京中介已经惨不忍睹了，中介企业收缩，关闭部分门店，纯属英明决策。这个行业看天吃饭，老天不给你饭吃，你就得饿着，冻着，甚至死掉。

老杨郑重提示：北京楼市入冬了！1万套左右的成交量，创27个月新低，也即回到了2015年3月之前的量能了。

也许，当前还有很多北京网友嘴硬：成交量是大降了，但那是因为房东懒得降价卖呀，卖不就了就挂着呗；爷不卖了，出租行吧；爷有钱，任性，空关！一句话：北京房价不可能降，绝对不可能！

老杨认为：有句老话，心比天高，命比纸薄。您老人家再牛逼，能跟老天做对吗？成交量持续大降三个月，房价必跌无疑！您老人家钱多，可以死硬不降价不卖房，但总有业主急着用钱、急着换房、急着还债，必须在几个月内卖掉的。

当前，北京二手房实际成交价，较3.17之前下跌一成左右了。部分小区价格回到年初了，估计再用半年的时间，跌幅扩大至二成左右，部分小区价格回到9.30之前。

小白菜们，请注意：您拿那些没人看房、无法成交的挂牌价格说事，没有任何意义！只有能够成交的价格，才是真实的市场价！

从安居客的二手房价走势来看（如下），今年3月是高点，4、5、6月连续下跌。走势基本符何实情，但跌幅应该还没那么大。按图中价格，6月价格已低于去年10月，也即快要回到9.30之前了。实际情况，应该是基本回到年初，而距9.30仍有一成左右的幅度。

上述是关于北京二手房市场的简要分析与判断。接下来看看70城的房价状况。

易居研究院根据国家统计局2017年5月18日公布的《2017年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,对70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，2017年4月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为0.7%，和3月份持平。

3月和4月的环比增幅反弹，反映了春节之后部分热点城市的楼市高位再上涨，以3.17北京为风向标的再度调控之后，预期计5月的数据，才能反映出这些热点城市的再度降温。大趋势仍是：2016年9月环比涨幅峰值已确立，只会振荡式收窄，不会再创新高，老杨预计9月前后转负。

从房价同比增幅来看，2016年11月、12月，70个大中城市新建商品住宅价格同比增幅见顶，其后连续4个月的收窄态势。 4月份该同比值为9.9%。这一曲线比较平滑，大势向下。

看三类城市。4月份一二三线城市新建商品住宅价格指数同比增幅分别为15.3%、11.5%和7.8%。相比今年3月份18.1%、12.5%和7.4%的数值而言，一二线城市有所收窄，而三线城市则有所扩大。

显而易见，一线城市楼市最热的时点，早就过去了。二线也过去了。三线仍在轮动，还有能量再上行几个月。多数网友，眼睛都是盯着一线和强二线楼市的，这些地区的房价变化，与他们有关系更密切。

从房地产短周期运行的角度，老杨的判断是：本轮一线、强二线、环都市地区的房价上涨到位，在严厉的调控之下，房价大势向下。综合政策形势、房屋成交量、价格环比增幅、价格同比增幅，可以说这些地区的楼市已经变天。那些仍然沉浸在房价大涨、投资暴赚情绪中的乐观群众，也该醒醒了！

过往的规律：房地产短周期三年一个轮回。这让我想到三年前，2015年5月，我曾为新京报写过一篇文章，题目是：房价已变天，你却还未醒！

当时正好处于楼市由冬天转入春节的关键节点，但多数群众还没从冬天睡醒，认为楼市离回暖还早着呢，结果一年后，甚至一年半后，到了2016年，他们全都慌神了，急吼吼的追涨买房。呵呵，呵呵。

思路决定出路。如果你的思路理不清，如果你没有前瞻性思维，那就只能盲从，只能滞后性的跟在别人屁股后面，捡些面包渣吃吃，甚至吃到腐坏的食物，拉肚子！

为了启发部分朋友的思路，我把三年前的文章，转载如下，请同学们设身处地的思考一下冬去春来时节，如何才能及时醒来，跟随市场节奏，比别人早一步或者两步，上车！

房价已变天，你却还未醒！

2015年5月18日，国家统计局发布了4月份全国70个大中城市房价指数。几个记者采访我时，不约而同的问：70个城市中，房价同比上涨的只有一个深圳，是不是意味着全国楼市仍然非常低迷，房价下跌趋势还在加剧？

如果媒体都这么分析和报道，则实际上是在制造错误的舆论。房地产数据有很多，不同数据有不同的内涵，在房地产市场作短周期变化运动时，有些属于领先指标，有些属于一致指标，而有些属于滞后指标。我们最应关注的是领先指标，而非滞后指标。

比如，上周公布的全国2015年1-4份经济与房地产数据，其中一个指标很糟糕：全国房地产开发投资同比增长6%，增速比1-3月份回落2.5个百分点。据此，很多学者与记者文章，都认为房地产行业继续下滑，甚至有硬着陆的风险。其实，这是一个偏滞后的指标，而作为最领先的指标的一线城市房屋成交量，早在2014年四季度就已步入上行通道。

至于房价指标，比房屋销售滞后，但领先于购地量、开工量、开发投资等指标。而房价指标当中，又分为环比指标与同比指标，环比属短期指标，而同比属于中期指标，环比指标领先于同比指标。

虽然2015年4月只有深圳一个城市新建商品住宅价格实现同比上涨，但环比上涨城市数量，已由3月的12个，增至4月的18个，5月上涨城市铁定继续增多。其结果是：未来一年，房价同比上涨的城市数量会越来越多。因此，我们应该重视环比变化，而轻视同比变化。

从新房价格环比上涨数量看，2014年9月和10月最少，70个城市中无一上涨，69个下跌。其后，上涨城市逐渐增多。如果把70个城市新房价格环比增幅进行算术平均，则2014年8月跌幅最大：1.2%。其后，环比跌幅逐渐收窄，2015年4月跌幅仅有0.1%，预计5月份会翻红，逆转为正增长，也即出现短周期中的房价上涨“拐点”。之前两轮房价上涨拐点，分别出现在2009年3月和2012年6月。

70个大中城市新建商品住宅价格环比与同比增幅走势

统计局的解读是：初步测算，4月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均上涨0.3%。这一计算方式，主要是对不同城市进行权重设置，由于一线城市房价涨幅大，估计权重也大，于是70城房价总体已经房价出现“上拐”。

另外，70城的二手房价比一手房更加强势。4月份，一手房环比上涨的城市有18个，而二手房则有28个。从70个城市二手房价格平均涨幅来看，4月已经出现拐点，环比上涨0.1%，这是连跌11个月后的首次上涨。从实际情况来看，由于3.30新政中的减免营业税政策利好二手房市场，4月份多数城市二手销售增幅远大于一手房。量价关系的规律，则注定二手房价格更强势些。

从城市来看，深圳继续领涨全国，4月房价环比上涨1.8%，其次是北京和上海。另外，值得关注的一个现象：浙江板块表现强势。温州房价环比上涨0.7%，与上海并列第三。杭州、金华和宁波的涨幅分别为0.4%、0.4%和0.2%。70个城市当中，浙江有此四市，全部上涨。

2011年全国楼市降温，浙江板块大幅下滑，房价持续下跌，其中温州连续多个月份领跌全国。即便其后在2012下半年和2013年，多数一二线城市复苏和回暖的过程中，浙江板块也仍然最为低迷。2014年下半年，杭州、宁波、温州等城市住宅成交量大幅增长，当前房价也逆转为上涨，很可能预示着这一板块经过长达四年的调整和沉沦之后，正在步入复苏通道。

然而，即便是一线城市和部分二线城市房屋成交量已经反弹半年多，房价也已止跌上涨四个月左右，二线城市也正在跟随一线城市复苏步子。很多学者专家、媒体记者，仍在向偏悲观的方向引导楼市舆论，很多打算购房的民众，仍在这些悲观论调的“阴霾”中，呼吸着“毒气”。

李总理在2015年两会上已明确提出：支持自住性与改善性购房需求，多部委也已经出台多项救市新政，货币政策也在降息降准中持续放松。况且，房地产市场领先指标已经发出明确信号。笔者真是不明白：哪来那么多理由看空市场？难道“大空头”们从不担心，会再次误导购房者？

一线城市房价强势，多数人都能理解。而当前，连过去几个全国楼市“重灾区”的浙江板块，也出现了复苏信号。这分明意味着：三四线城市没有大家想象的那么糟。笔者认为，滞后于一二线，未来一年多数三四线城市也会复苏，2016年将呈现全国房价普涨现象。

最后，重申一个观点：全国房价基本无泡沫，所以不会大跌。部分城市库存量高，所以房价不会大涨。一线城市房价继续逞强，三四线城市正在去库存，预计2016年将接近合理水平。

醒醒吧，那些仍在沉睡的学者、专家、记者、购房者。

上述文章2014年5月杨红旭发表新京报

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